Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn die Miete, zur Eintretung der Mieterhöhung, in den vergangenen 15 Monaten unverändert geblieben ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Höhe der Mieterhöhung richtet sich dabei meistens nach den ortsüblichen Vergleichsmieten oder nach durchgeführten Modernisierungen, aber dazu später mehr.
Als Vermieter muss man den Mieter über eine bevorstehende Mieterhöhung informieren und dieser muss der MIeterhöhung zustimmen (damit diese gültig ist), diese geschieht in formfreieer Form (mündlich oder stillschweigend). Zahlt der Mieter die erhöhte Miete, gilt dies als stillschweigende Zustimmung. Darüber hinaus muss, der Vermieter eine sogenannte Überlegungsfrist einhalten. Die Überlegungsfrist beträgt mindestens 2 Monate ab Erhalt der Mieterhöhungsankündigung und maximal einen Tag weniger als drei Monate (§ 558b Abs. 2 BGB). Dies hat den Zweck, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist.
Kappungsgrenzen und Mietspiegel
Es gibt jedoch Einschränkungen bei der Höhe der Erhöhung der Miete. Zum einen gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB), welche festlegt, dass die MIeterhöhung nicht mehr als 20% innerhalb von 3 Jahren betragen darf. Hinzu kommt, dass es eine zusätzliche Kappungsgrenze in bestimmten Bundesländern/Städten gibt. Diese gibt eine maximale Mieterhöhung von 15% vor (§ 558 BGB Abs. 3).
Diese weitere Grenze soll gewährleisten, dass es für die Bevölkerung eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt. Die Begrenzung wird von den Landesregierungen für die Dauer von höchstens 5 Jahren bestimmt.
In Hannover gilt vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2025 die erweiterte Kappungsgrenze von 15%, nach der niedersächsischen Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (www.nds-voris.de)
Weitere Städte in Niedersachsen, in denen die erweiterte Kappungsgrenze gilt sind z. B. Braunschweig, Göttingen und Wolfsburg. Welche weitere Städte in Niedersachsen von der Kappungsgrenze betroffen sind, können Sie hier nachlesen.
Die allgemeine Mieterhöhung richtet sich im Regelfall nach dem ortsüblichen Mietspiegel. Als örtsüblich gelten die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Das gilt jedoch nicht für Nachbargemeinden, es muss der Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung herangezpgen werden, welcher auch tatsächlich für das Gebiet, in dem die Wohnung liegt, gilt. Für Hannover können Sie den Mietspiegel hier herunterladen.
Mieterhöhung nach Modernisierungen
Ein weiterer Faktor sind durchgeführte Modernisierungen und der dementsprechende Zustand der Immobilie. Dazu zählen z. B., Modernisierungen wie das Anbringen von Balkonen oder das Einbauen eines Fahrstuhls. Es wird jedoch unterschieden zwischen Modernisierungen und Instandhaltungen. Zu Instandhaltungen zählen Reperaturen oder das Austauschen von defekten Gegenständen (z.B. Fenster) mit gleichwertigen Fenstern. Diese Kosten sind nicht umzulegen, da keine Verbesserung eingetreten ist, sondern lediglich ein Defekt behoben worden ist.
Ankündigung der Modernisierungen
Modernisierungen müssen mindestens 3 Monatevor Beginn der Bauarbeiten angekündigt werden, dazu reicht sogar eine E-Mail. Es muss aber deutlich hervorgehen wann die Modernisierungen beginnen und enden und natürlich was für bauliche Maßnahmen durchgeführt werden (§ 555c BGB)
Wieviel der Modernisierungskosten darf umgelegt werden?
Von den Modernisierungskosten (Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architektenkosten) darf der Vermieter 8% auf die Jahresmiete umlegen, das ist eine Sonderform der Mieterhöhung (§ 559 BGB).
Finanzierungskosten, Zuschüsse und andere Förderungen gehören nicht zu den Modernisierungskosten und dürfen somit nicht auf den Mieter umgelegt werden und müssen aus den Kosten rauskalkuliert werden. Es gibt jedoch auch hier eine Kappungsgrenze, die die Mieterhöhung im Zusammenhang mit einer Modernisierung reguliert. Mieten von mdoernisierten Wohnungen dürfen innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Wohnungen mit einer Miete von 7 Euro pro Quadratmeter dürfen nur um 2 Euro steigen (§ 559 Abs. 3a BGB).
Wenn Sie als Mieter ein Mieterhöhungsschreiben erhalten, empfiehlt es sich immer, dieses gründlich zu überprüfen. Bei eine Verstoß gegen die diesbezüglich geltenden Verordnungen, kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen. Dementsprechend sollte sowohl der MIeter als auch der Vermieter eine Mieterhöhung mit großer Sorgfalt angehen!
Die Informationen aus diesem Blog wurden aus folgenden Quellen bezogen:
www.gesetze-im-Internet.de , www.nds-vorris.de
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